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重点论文网    城乡论文    土木工程论文    顺发堤香项目可行性研究报告
创建时间:06-11

顺发堤香项目可行性研究报告


目   录
中文摘要………………………………………………………………………I
英文摘要………………………………………………………………………II
目录……………………………………………………………………………III
1 项目背景……………………………………………………………………01
1.1 项目资料……………………………………………………………… 01
1.1.1 项目名称………………………………………………………… 01
1.1.2 项目承办单位…………………………………………………… 01
1.1.3 项目地理位置…………………………………………………… 01
1.1.4 承担可行性研究的人员………………………………………… 01
1.2 项目提出的理由……………………………………………………… 01
1.2.1 项目符合国家对房地产业的政策和规划要求………………… 01
1.2.2 项目符合杭州市对萧山区的规划要求………………………… 01
1.2.3 项目有利于公司在萧山地区房地产市场的进一步开拓发展… 02
1.3 项目编制依据………………………………………………………… 02
2 市场调查……………………………………………………………………03
2.1引言…………………………………………………………………… 03
2.2 我国房地产市场状况分析…………………………………………… 03
2.2.1 房地产开发投资增速逐月加快………………………………… 03
2.2.2 房地产开发资金充裕,个人贷款规模增速加快……………… 04
2.2.3 土地购置面积增速同比大幅攀升,…………………………… 04
2.2.4 商品房建设规模继续扩大,新开工面积增速持续加快……… 05
2.2.5 市场销售形势较好,销售面积和销售额增速加快…………… 05
2.2.6 房屋销售价格持续回升………………………………………… 05
2.3 我国房地产市场未来预期…………………………………………… 06
2.3.1 房地产未来走势预期…………………………………………… 06
2.3.2 房地产新政的影响……………………………………………… 06
2.4 杭州市萧山区房地产市场状况分析………………………………… 08
2.4.1 萧山区地理位置………………………………………………… 08
2.4.2 萧山城市化水平发展迅速……………………………………… 08
2.4.3 萧山经济增长迅速……………………………………………… 08
2.4.4 固定资产投资增长明显,房地产投资同比下降4.6%………… 09
2.4.5 萧山规划发展方向……………………………………………… 09
2.5 杭州萧山房地产市场未来预期……………………………………… 11
2.6 项目SWOT分析…………………………………………………………12
2.6.1 项目的优势分析与评价——S……………………………………12
2.6.2 项目的劣势分析与评价——W……………………………………14
2.6.3 项目面临的机会分析与评价——O………………………………15
2.6.4 项目面临的威胁分析与评价——T………………………………16
2.6.5 项目SWOT分析评价………………………………………………17
3 土地获取……………………………………………………………………18
3.1 土地出让基本情况…………………………………………………… 18
3.2 预计销售价格………………………………………………………… 18
3.2.1 周边楼盘信息…………………………………………………… 18
3.2.2 竞争楼盘位置图………………………………………………… 19
3.2.3 竞争楼盘价格走势……………………………………………… 19
3.3 土地获取价格………………………………………………………… 20
3.3.1 指标计算………………………………………………………… 20
3.3.2 技术参数测算…………………………………………………… 20
3.3.3 地价计算………………………………………………………… 21
3.3.4 单位地价………………………………………………………… 21
3.4 结论…………………………………………………………………… 21
4 项目规划设计…………………………………………………………… 22
4.1 总体规划……………………………………………………………… 22
4.2 建筑规划设计………………………………………………………… 22
4.3 景观规划设计……………………………………………………………23
4.4 户型设计…………………………………………………………………23
4.4.1 两室两厅一卫户型…………………………………………23
4.4.2  三室两厅两卫户型……………………………………………… 24
4.4.3 四室两厅两卫户型…………………………………………25
4.4.4 户型安排……………………………………………………………25
5 项目开发过程………………………………………………………………26
5.1 开发前期管理……………………………………………………………26
5.1.1 选址定点阶段………………………………………………26
5.1.2 规划图审查及确定规划设计阶段…………………………26
5.1.3 初步设计和施工图设计审查阶段…………………………26
5.1.4 规划报建图审查阶段………………………………………27
5.1.5 施工报建阶段………………………………………………27
5.2 项目开发计划……………………………………………………………27
5.3 项目过程管理……………………………………………………………29
5.3.1 项目工程质量控制…………………………………………29
5.3.2 项目工程安全控制…………………………………………………30
5.3.3 项目工程工期控制…………………………………………31
5.3.4 项目工程经济控制…………………………………………33
6 财务分析及项目融资………………………………………………………35
6.1 项目财务分析……………………………………………………………35
6.1.1 土地费用……………………………………………………………35
6.1.2 前期开发费…………………………………………………………35
6.1.3 建筑安装费…………………………………………………………36
6.1.4 市政配套费…………………………………………………………36
6.1.5 管理费用……………………………………………………………36
6.1.6 不可预见费…………………………………………………………36
6.1.7 项目财务分析表……………………………………………………36
6.2 项目融资…………………………………………………………………38
6.2.1 项目融资方案………………………………………………………38
6.2.2 投资计划及资金筹措表……………………………………38
7 市场营销………………………………………………………………………39
7.1 项目定位…………………………………………………………………39
7.2 营销方案…………………………………………………………………39
7.3 营销策略…………………………………………………………………40
7.3.1 广告策略……………………………………………………………40
7.3.2 分期广告的整合策略………………………………………………40
7.3.3 销售人员培训与管理………………………………………………41
7.4 媒体广告策略……………………………………………………………41
7.4.1 媒体广告目标………………………………………………………41
7.4.2 媒体广告策略………………………………………………………41
7.4.3 媒体广告选择………………………………………………………42
7.5 销售活动策略……………………………………………………………43
7.5.1 存5抵10活动………………………………………………………43
7.5.2 幸运转盘活动………………………………………………………43
7.6 销售计划及结论…………………………………………………………44
8 结论……………………………………………………………………………45
致谢……………………………………………………………………………46
参考文献…………………………………………………………………… 47
1 项目背景
1.1 项目资料
1.1.1 项目名称
项目名称:顺发堤香
1.1.2 项目承办单位
单位名称:顺发恒业股份有限公司
1.1.3 项目地理位置
项目位于杭州市萧山区萧储(2009)45号地块,地处主干道金鸡路和北塘路交界处。东临主干道金鸡路,南邻环城北路,西邻城北小学,北临北塘路。交通便捷,地理位置优越。
1.1.4 承担可行性研究的人员
浙江科技学院建工学院  王黎烽
1.2 项目提出的理由
1.2.1 项目符合国家对房地产业的政策和规划要求
项目符合合理配置和有效利用资源的要求,符合区域规划、行业发展规划、城市规划、水利流域开发规划、交通网络规划的要求,符合国家技术政策和产业政策的要求,符合保护环境、可持续发展的要求等。
1.2.2 项目符合杭州市对萧山区的规划要求
根据杭州市“一主三副六组团”城市总体框架,结合杭州市城市总体规划(2001~2020)及杭州市萧山次区域规划(2003~2020),遵循因地制宜、功能分工的原则,力求形态与业态结合、功能与定位协调、产业与设施配套,设想萧山区未来房地产业的空间发展构架是:以“二地三中心”(长三角南翼的休闲旅游胜地和现代文化产业发展基地、商贸市场中心、现代物流中心和现代商住中心)为重点,形成各种服务业特色明显、功能完善、结构合理的产业格局;基本形成一环兴旺(绕城公路两侧)、三区繁荣(中央商务区和新区、老区)、三片秀丽(国际水城至观潮城板块、湘湖景区板块、南部生态板块)、三团崛起(三个组团)、各镇发展的房地产业区域布局,打造大都市房地产业强区。
1.2.3 项目有利于公司在萧山地区房地产市场的进一步开拓发展
顺发恒业股份有限公司自成立以来,秉承“务实、创新、规范、卓越”之企业理念,依托萧山区的政策及政府支持,立足于萧山地区,辐射杭州八区。通过本项目的开发,占据萧山区的房地产市场份额,发展壮大公司实力,并进一步树立企业在杭州地产业界的形象。同时,通过项目的开发,在向社会提供产品、服务的同时获取合法利润货投资回报,促进杭州经济和社会的和谐发展。
因此,顺发恒业股份有限公司决定在萧山CBD新区内寻找合适的地段投资建设高品质的商业住宅。由于45号地块地处CBD新区两条主干道交界处旁。所以,顺发恒业股份有限公司决定在此地块上投资开发商业住宅。
1.3 项目编制依据
01.项目建议书及其批复文件;
02.国家及杭州市颁布的相关法律、法规、政策;
03.杭州市国民经济和社会发展“十一五”计划和目标纲要;
04.杭州市城市总体规划大纲(2001—2020 年);
05. 杭州市萧山次区域规划(2003~2020)
06.杭州市萧山区CBD新区控制性详细规划;
07.浙江省、杭州市建设主管部门发布的工程建设方面的标准、规范、定额;
08.杭州市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料;
09.《杭州市规划管理条例》及《技术规定》;
10.《建筑工程交通设计及停车场设置标准》;
11.《城市道路绿化规划及设计规范》;
12.《高层民用建筑设计防火规范》;
13.《建筑设计防火规范》;
14.国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
15.建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
 

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