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创建时间:01-12

北京市商品住宅市场的供需关系研究

目 录

中文摘要    1
1 前言    1
2 住宅市场的概念及供需理论    2
  2.1 住宅市场的概念    2
  2.2 住宅市场的分类    2
  2.3 住宅市场的供给    2
  2.4 住宅市场的需求    3
3 北京市商品住宅市场的供需现状    4
  3.1 供给情况    4
  3.2 需求情况    5
3.3 价格走势    6
3.4 空间分布    6
4 北京市商品住宅市场供需存在的主要问题及成因分析    7
  4.1 商品住宅价格高及其成因分析    7
  4.2 商品住宅供应结构间失衡及其成因分析    10
  4.3 商品住宅区域发展失衡及其成因分析    11
  4.4 其他问题及其成因分析    13
5 解决北京市商品住宅市场供需矛盾的建议    14
  5.1 剔除房价中的不合理因素,引导房价整体水平的稳定    14
5.2 发挥政策导向作用,促进住房供应结构合理化    15
  5.3 强化土地供应管理,加强和改善住房建设规划    15
5.4 完善政策,促进存量住房交易发展    16
6 结论    16
参考文献    17
英文摘要    17
致谢    19
 

摘要:当前,随着全国房地产业的迅猛发展,北京的房地产业也处于快速发展阶段,但在发展的同时也存在一些问题。本文根据供需理论对北京市住宅市场的供需关系展开研究。文章首先对目前北京住宅市场供给和需求的现状进行描述,接着对北京市住宅市场供需存在的主要问题及其成因进行了分析,最后提出了解决北京市住宅市场供需矛盾的几点建议,包括:剔除房价中的不合理因素,引导房价整体水平的稳定;发挥政策导向作用,促进住房供应结构合理化;强化土地供应管理,加强和改善住房建设规划;完善政策,促进存量住房交易发展
关键词:北京;商品住宅市场;供需

1 前言
 改革开放以来,随着国民经济的增长,我国住宅产业快速的发展。当前,房地产业已成为国民经济的支柱产业,住宅产业成为国民经济新的增长点。作为我国首都的北京,是全国的经济中心,其住宅产业也在高速的发展,但随着住宅产业的发展,其商品住宅市场也存在不少的问题,主要表现为供需矛盾。因此,深刻分析北京商品住宅市场供需矛盾,对促进北京商品住宅市场的完善有着重大的意义。一是有利于住房制度改革的深入;二是有利于住宅市场的稳定发展;三是有利于房地产业和房地产企业的健康发展。
目前,对北京市商品住宅市场的研究主要是一些学位论文:如首都经济贸易大学胡炜的硕士论文《北京市住宅需求研究》、清华大学雷雨的硕士论文《北京市住宅业发展的系统动力学分析》、对外经济贸易大学王亮的工商管理硕士论文《北京市中档住宅商品房购买行为研究》、华中农业大学娄颖的硕士论文《北京市住宅市场现状分析与发展研究》等等。其中,首都经济贸易大学胡炜的硕士论文《北京市住宅需求研究》描述了北京居民的居住现状。通过对居民家庭可支配收入的分析,并结合住房面积和价格水平,分析居民的购买力。为开发商和投资者描述出北京居民的住宅需求。但是,专门针对北京市商品住宅市场供需关系进行研究的文献则非常少,因此,研究北京商品住宅市场具有必要性。
本论文的研究方法是,先对住宅市场的概念及其供需理论作简单的研究总结,然后在此基础上展开对北京市住宅市场的分析。在分析北京市住宅市场时,首先通过大量的统计数据,分析北京市住宅市场的供求现状,包括:供给情况、需求情况、价格走势、空间分布和空置情况。然后,在现状研究的基础上,分析总结北京市住宅市场的供求中存在的一系列问题,最后提出解决问题的建议。
 
2 住宅市场的概念及供需理论
2.1住宅市场的概念
狭义的住宅市场,是指住宅的买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。住宅市场,是指整个社会的住宅交易关系的总和,它包括了住宅市场主体、客体、广义的价格、资金、运行机制等因素,它是住宅经济运行基础,是住宅经济纳入市场经济轨道的必然产物。
    可以从三个不同的角度来理解广义的住宅市场:从古典经济学“市场”概念的角度,住宅市场是所有买者和卖者住宅商品交换关系的总和;从市场的内在机制角度,住宅市场是住宅商品的供求关系;从市场营销学的角度,住宅市场是有住宅商品购买能力和购买欲望的人们。
2.2 住宅市场的分类
为识别和把握住宅市场的宏观环境,需要对住宅市场进行分类,分类的标准很多。下面主要就两个方面来进行分类。
    (1)按交易性质分为住宅一级市场﹑二级市场和住宅租赁市场。住宅一级市场,指增量住宅市场,包括新建的商品房、经济适用房的买卖。这是一种纵向市场,市场交易主体是开发商和使用者,市场交易客体是住宅所有权及住宅所附着土地的使用权。住宅二级市场,指存量住宅市场,即二手房市场。这是一种横向市场,市场交易主体是使用者和使用者,市场交易客体与住宅一级市场相同,是住宅所有权及住宅所附着土地的使用权。住宅租赁市场,这也是一种横向市场,市场交易主体是使用者和使用者,市场交易客体是住宅使用权。
(2)按价格构成,可以分为商品住宅市场和大众住宅市场。商品住宅市场是指房地产开发商或住宅建造商将建成的住宅通过市场以市场价格出售或出租给住宅的需求者。公共住宅市场是指政府为了解决社会中中低收入居民的住房问题,通过直接投资或采取土地划拨、减免税费、贴息贷款等优惠政策对开发商进行补贴,使开发商建造住宅在政府的价格控制下,以较低的价格面向特定的阶层居民出售或出租[1]。
本文主要研究的是北京商品住宅市场。
2.3 住宅市场的供给
(1) 住宅市场的供给
    住宅供给是指在一定时期内市场能够为社会提供的住宅总量。从微观经济学角度来看,住宅市场供给是指生产者在某一特定时期内,在每一价格水平上愿意而且能够租售的住宅商品量;从宏观经济学角度来看,住宅市场供给就是住宅总供给,是指在某一时期内全社会住房供给的总量,包括实物总量和价值总量。
(2) 住宅供给的影响因素
住宅供给的影响因素包括:住宅价格、住宅投资来源和数量、开发商素质及其对未来的预期、政府政策、市场交易条件、住宅开发建设能力、旧有房屋的数量和质量等。
一是住宅价格。住宅价格作为影响住宅需求的关键因素,同时也是住宅供给的首要因素。在成本既定的情况下,住宅市场价格高低直接影响住宅开发的利润。短期内,住宅供给缺乏弹性,价格变动对住宅供给的影响较小;长期中,住宅供给弹性较大。二是相关产品的成本。房地产是产业关联性很强的行业,其成本的重要组成部分包括建筑安装成本、土地成本、劳动力成本和资金成本。建材的价格和劳动力的价格会直接影响到住宅的开发成本。土地价格的提高会直接导致住宅价格的上涨,而土地价格又与政府土地政策紧密相关。作为宏观政策实施的市场化手段,贷款利息的升降直接影响资本市场的供需关系,导致资金成本的变化,对住宅开发成本影响十分明显。三是政府对房地产业的宏观政策。住宅市场是房地产业的重要组成部分,直接影响房地产业的健康发展,也直接受到国家对房地产业宏观政策的影响,如土地使用政策、税收政策和利率政策[2]。当房地产业发生过热时,国家可以采取行政、经济等手段来进行干预。四是开发商对住宅价格的预期。开发商对未来住宅价格的预期,对一定时间内的住宅供给有很大的影响。如果市场行情看涨,开发商就可能会减少供应,等待涨价;反之,则会及时销售。
2.4 住宅市场的需求
2.4.1 住宅市场的需求
    从微观经济学的角度来看,住宅需求是指消费者在某一特定时期内,在一定价格水平上愿意而且能够购买的住房商品量。由此可见,住宅需求有两个条件:第一,消费者愿意购买;第二,消费者有能力购买。住宅市场的需求有有效需求
 

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