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创建时间:11-20

杭州新世纪房地产有限公司的融资问题的研究


摘    要
随着我国经济体制改革的深化,房地产公司在国民经济中的地位和作用日益突现出来,促进其发展已经成为我国社会经济发展的战略性选择,而目前我国房地产公司的融资环境不理想,特别是房地产公司的融资困难问题已成为公司发展的瓶颈问题。这其中既有融资体系的问题,也有公司的问题,还有政府方面的问题,针对这些情况文章从房地产公司的地位,融资的方式和房地产公司发展的现状出发,深层次的透视房地产公司融资过程中的现实问题,同时分析了其产生的原因。建立房地产公司信用担保机制;完善社会信用评估体系等方面协调解决房地产公司融资困难。相信随着我国社会主义市场经济体制的不断完善,各经济主体的管理能力不断增强,房地产公司融资难问题终将逐步解决。


关键词:公司融资;融资渠道;社会信用;金融服务

 
Abstract
With of our country promotion of economic system reform, real estate enterprise status and function of national economy appear suddenly out day by day, strategic choice of bringing about an advance in it and already becoming social economic development of our country, and of our country real estate financing of enterprise environment unsatisfactory at present, especially financing difficulty issue of property firm become enterprise bottleneck problem of development already. There is a question of the financing system among them, there are the questions of enterprises too , have question of the government, from real estate status of enterprise, way and real estate enterprise current situation of development of financing set out to these situation article, realistic problem in the profound enterprise's financing course of real estate of perspectivity, analyzed its reason produced at the same time . Combine case of development of western regions it comes to be to hinder real estate enterprise key issue of development further, propose that should be from improving the financial service; Set up enterprise's credit of real estate and assure the mechanism; Improve social credit evaluation system ,etc. coordinates and solves enterprise's financing difficulty of the real estate. Believe the constant completion with the socialist market economy system of our country, the managerial ability of every economic subject is being strengthened constantly, the difficult problem of enterprise's financing of the real estate will be solved progressively at last.     

Key Words: Enterprise financing; Financing channel; Social credit; Financing service     


目   录
摘  要………………………………………………………………………….2
Abstract……………………………………………………………….......3
1绪论
1.1房地产公司的地位…………………………………………………………6 
1.2研究房地产公司融资的必要性……………………………………………7 
1.3杭州新世纪房地产公司的背景…………………………………………..8 
1.4研究房地产公司融资的意义……………………………………………..8 
2 房地产公司的融资特点 
2.1自有资金的积累……………………………………………………………9
2.2银行等经融机构借入………………………………………………………9 
2.3发行公司债券…………………………………………………………….10 
2.4预收帐款………………………………………………………………...11 
2.5吸收外单位投资………………………………………………………….11 
3杭州新世纪房地产公司的融资问题及其分析  
3.1公司融资渠道狭窄……………………………………………………… 11
3.2缺少长期借款…………………………………………………………….12 
3.3非正规金融在房地产企业融资中发挥作用…………………………….12 
3.4缺乏长期稳定的资金来源……………………………………………….13
4房地产企业融资难的成因 
4.1房地产公司融资渠道与方式的问题…………………………………….13
4.2房地产企业本身的问题………………………………………………….15
5针对杭州新世纪房地产公司的问题的解决措施及建议 
5.1对新世纪房地产公司融资渠道的建议………………………………….16
5.2建立和健全公司的信用体系…………………………………………….20
5.3鼓励针对房地产企业的金融创新……………………………………….21
致    谢………………………………………………………………………22
参考文献………………………………………………………………………23
 
1、    绪论
1.1 房地产公司的地位
房地产公司是市场经济体系中活跃的,发展前景良好的公司类型,房地产公司的发展与公司融资需求的满足紧密相关。当前,随着我国创新型经济和民营经济的发展,一批具有相当规模,对国民经济产生较大影响力的房地产公司应运而生。改革开放以来,我国房地产公司发展迅速,已经成为市场经济的重要组成部分,成为国民经济的一个新的增长点。房地产公司不仅在创造社会财富、增加财政税收、繁荣城乡市场等方面发挥着日益重要的作用,而且在吸纳社会闲散人员和国有公司下岗职工等方面,为社会的稳定和经济的发展做出了积极的贡献。
国务院国有资产监督管理委员会日前公布了第三批34 家中央企业的主业,加上前两批公布的共计96 家。在国资委已经圈定的这96 家中央企业中,有16 家的主业是以建筑业、房地产开发和经营为主的企业。明确中央这些企业的主业为建筑与房地产开发,对于提高房地产经营管理,规范房地产经济运行,促进房地产业可持续发展有着极其重要的意义。2013 年国务院第18 号文件明确提出,我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但是,如果就房地产业本身发展的状况来看,这个支柱产业与汽车、家电等支柱产业相比,还是不成熟的。主要表现在房地产业发展的体制、法制还不完善,特别是土地使用制度、土地征用和房屋拆迁等方面的产权制度还不完善;房地产市场体系不健全、运行不规范,特别是土地使用权一级市场国家还没有垄断起来,尤其是存量土地大量地违规进入市场;房地产资本市场发展滞后,融资渠道狭窄,房地产开发主要依赖银行信贷,使银行承担了房地产开发投资的主要风险;房地产产品市场结构不合理,与居民消费结构脱节;房地产价格过高,房价与居民收入比不合理;房地产中介市场混乱,中介与合同欺诈方式很多;房地产产业结构不合理、产品结构不合理、企业结构不合理;房地产企业劳动生产率和经营管理水平都比较低;房地产经济管理高层次人才缺乏等等。成为国民经济支柱产业的部门,一般都应当有一批注册资本( 金) 大、经营管理水平高、市场占有率高、运行规范的大型企业作为这个部门的骨干企业,带领着这个产业部门不断地进行技术创新、提高劳动生产率和经营管理水平,向社会提供高质量的产品。但是,房地产业这个支柱产业,在企业组织结构方面存在着很多缺陷。根据房地产主管部门统计,全国房地产开发企业约4 万多家,但具有一级资质的企业只有326 家,而且一级资质的房地产开发企业注册资金也只要求5000 万元;二级房地产企业的注册资本金只要求2010 万元。房地产是资金密集型的产业,开发建设一个房地产项目一般都需要几千万、几亿甚至几十亿、上百亿元。房地产企业自有资金比例低,在融资渠道缺乏的条件下,决定了房地产开发企业在进行房地产开发建设时所需要的资金,主要是通过银行信贷或预售房等方式筹集房地产开发建设资金。房屋预售是通过抵押贷款进行的,抵押贷款归根到底还是来自银行等金融机构。这样,房地产的风险,最终都落到了银行的身上。由于房地产业进入门槛低,由此形成了房地产企业构成中大型企业较少,中小企业居多,而且很多房地产开发企业实际上是项目公司的局面。在市场经济条件下,房地产业的高利润,必然会吸引很多投资者,这也就成为我国房地产开发投资规模过大、房地产价格过高、房地产产品结构不合理、房地产市场秩序混乱的重要原因。房地产成为国家支柱产业主要有以下几方面原因:
第一,房地产是关系国计民生的重要产业部门。房地产就其物质来说,是由土地和房屋构成的。土地是有限的和稀缺的、而且是不可再生的,这就使土地经营具有了垄断性。土地的有限性和经营的垄断性,决定了房地产,确切地说是土地的开发建设,成为关系到国计民生,甚至国家安全的行业(产业)。因为谁垄断了土地(经营),谁就可能支配社会生活。根据党和国家关于国有经济改革和调整的总体部署,即从战略上调整国有经济布局的要求,“对关系国民经济命脉的重要行业和关键领域,国有经济必须占支配地位”。房地产业,特别是土地的出让、土地一级开发和建设,关系到国计民生,应当属于关系国民经济命脉的重要行业和关键领域。
第二,房地产开发建设,特别是增量房的开发建设,不仅关系到有效解决居民住房的问题,而且关系到房地产开发建设的质量和居民居住的安全问题。在房屋产品构成结构中,住宅用房一般占到70%。购买住房虽然可以分为居住与投资两种不同的性质,即满足居住的需求和投资的需求,但是住房的最终使用价值还是为了满足居民居住的需求。当然住房需求也是多层次的,即生存需求、发展需求和享受需求。但最基本的需求是生存的需求。1982 年联合国大会通过的《住宅人权宣言》中明确规定,每一个国家都有义务向本国居民提供与本国经济社会发展水平相适应的住宅。我国住房制度改革确立的住房供应体系也明确地指出,供给中低收入家庭经济适用住房,实行政府指导价,供给最低收入者廉租房,实行国家补贴。我们这里不说经济适用住房和廉租房制度中存在的问题,我们这里只是指出,不管是经济适用住房,还是廉租房,都是具有社会保障性质的住房。
第三、房地产开发建设是实现城市规划和城市可持续发展的重要手段。所以,城市开发、成片房地产开发建设项目、大型住宅小区的开发建设,应当由国有大型房地产企业承担。因为,国有大型房地产企业,资本、技术实力强,经营管理水平高,完全可以按照城市规划,城市开发建设规划、大型住宅小区规划等进行开发建设,较好地做到节地、节水、节能、节材等,加强环境建设,力求人与自然和谐发展,实现城市可持续发展的目的。当然,确立中央国有大型企业在房地产开发建设中的主导作用和控制力,并不排拆其他经济成分的企业从事房地产开发经营,因为以公有制为主体,多种经济成分共同发展,是我国社会主义市场初级阶段的基本经济制度。同时,非国有房地产企业在我国房地产开发建设经营中也做出了重大的贡献。但是,由于一方面,房地产业属于关系国计民生的产业部门;另一方面,其他经济成分,特别是民营房地产企业,一般来说资金和技术实力都比较弱,经营规模比较小,这类房地产企业,应当主要从事房屋开发建设,特别是从事房地产市场经营、房地产市场中介,以及物业管理等方面的活动,这就会使它们的开发经营管理能力与它们所从事的房地产开发经营活动的规模(职能)相适应。通过这样的调整,就可以实现房地产业支柱产业企业结构的合理化。同时,也应当指出,确立中央国有大型企业在房地产开发建设中的主导作用,并不会削弱房地产开发建设,特别是土地一级开发建设领域中的竞争。 
1.2  研究房地产公司融资的必要性   
随着我国经济体制改革的深化,房地产公司在国民经济中的地位和作用日益突现出来,促进其发展已经成为我国社会经济发展的战略性选择,而目前我国房地产公司的融资环境不理想,特别是房地产公司的融资困难问题已成为公司发展的瓶颈问题。这其中既有融资体系的问题,也有公司的问题,还有政府方面的问题,针对这些情况文章从房地产公司的地位,融资的方式和房地产公司发展的现状出发,深层次的透视房地产公司融资过程中的现实问题,同时分析了其产生的原因。并结合西部大开发的案例来进一步说明了融资难是阻碍房地产公司发展的关键性问题,建议要从改善金融服务;建立房地产公司信用担保机制;完善社会信用评估体系等方面协调解决房地产公司融资困难。相信随着我国社会主义市场经济体制的不断完善,各经济主体的管理能力不断增强,房地产公司融资难问题终将逐步解决。
1. 3杭州新世纪房地产公司的背景
    浙江新世纪房地产开发有限公司成立于 1998 年,是一家以房地产开发为主,集物业、建筑、园林公司、酒店为一体的公司。公司坚持实力开发、品牌开发、信誉开发,努力为人们创造高品质的生活空间,为城市的发展、延续、传承尽自己的一份力量。 公司凭借一贯的创新精神及专业开发优势,以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理,在业内树立了良好的公司品牌形象。公司成立至今,相继开发了文教西苑、嘉河花苑、江南明珠、新世纪花园、好望城等楼盘,总计开发面积 100 多万平方米。新世纪房产,以人文关怀为导向,致力于创造高品质生活环境,引领城市居住质量的不断上升,一次次在房地产发展中创造出新的标高。近两年,新世纪人在产品项目规划方面更加重视设计创新,在工程管理上则更加注重精益求精。“鸣翠桃源——大型生态住宅区”、“鸣翠蓝湾——亲水别墅园”是新世纪公司继“新世纪·好望城——江景高层公寓”精品楼盘之后的又一力作。至真至诚的新世纪精神,获得了每一户家庭的信任,创造出领先市场的销售奇迹;精品的塑造有效的提升了新世纪房产的品牌美誉度,带动了新世纪其他开发项目的热销。有工作的热诚、快速执行的能力、勤奋向上的精神、必胜的决心,一步一精彩是新世纪人永远的追求。
1.4研究房地产公司融资的意义
改革开放以来,我国房地产公司发展迅速,从最初的拾遗补缺型角色,成长为国民经济的生力军。然而,相对于房地产公司的庞大数量及对经济发展的作用而言,其融资环境一直不太理想,融资难已成为制约广大房地产公司生存和发展的重要因素。我国房地产公司融资难主要表现在两个方面:一方面当前我国的融资服务链还不完善和融资体系尚不健全;另一方面,我国的房地产公司本身也存在许多不足和先天的缺陷。当前房地产公司已经成为拉动我国经济增长的重要力量,但总体上表现出规模小、经营不稳定、财务制度不健全、信用意识薄弱等特征,仍面临着“融资难”与“担保难”的困境,这也成为阻碍我国房地产公司进一步发展的瓶颈。其中房地产公司的融资缺陷已成为其创新发展的最大阻力。看来,如何改善房地产公司的融资环境,解决其融资难的问题,对于促进房地产公司的健康成长以及确保国民经济的稳定发展,意义极为重要。因此当务之急是必须改善房地产公司的融资环境,为他们提供相应的金融服务,改善和创新融资方式,建立一系列新的融资品种供房地产公司选择。
 

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