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重点论文网    经济论文    经济学论文    我国商业银行房地产信贷风险管理分析
创建时间:12-03

我国商业银行房地产信贷风险管理分析


The Analysis of China Commercial Banks in Real Estate Credit Risk Management 

摘    要
近几年来,随着我国房地产业迅速发展,银行房地产信贷风险日益增加。目前,我国商业银行内部评级敏感性不足,评级结果有待检验,缺乏完整可靠的数据库,评级的独立性还不足。另外,在风险管理,融资渠道等方面也存在突出问题。所以,我们应当借鉴国外管理经验,建立健全规范的个人,企业信用体系和贷款风险全程控制体系,构建我国商业银行的贷款信用风险转移机制和预警机制,并完善银行监管制度。这些措施对于防范和化解银行房地产贷款风险,提高银行房地产贷款资产质量具有十分重要的意义。

关键词:房地产;房地产信贷;风险管理

 
Abstract
In the recent years, the real estate industry in our country develops very quickly and gradually become the new increasing and consumption point of our national economy. It is believed that the real estate industry is the typical fund-intensive industry and it needs abundant funds to support it. At present, our real estate enterprises can seldom finance directly through the capital market, but most of them finance indirectly through banks. Furthermore, the main channel of the individual housing fund is also banks. In one word, the development of the real estate industry depends on the commercial banks more and more. However, because of the incomplete credit system outside and inside the commercial banks, the problem is that this strong dependence on the banks must result in the potential risks, for example, if there are some changes of the macro-economic policy or of the market, there may be some losses to the banks and some bad assets may incur. Consequently, the risk research of real estate loan is full of significance to the following things, including avoiding and handing the credit risks, improving the quality of the real estate loan assets from banks, prompting the active change of the banks’management, ensuring the exuberance and stable development of the real estate industry and so on.

Keywords:Real estate; real estate credit; risks administration
 
目   录
摘    要    I
Abstract    II
1    绪  论    1
1.1    选题背景    1
1.2    研究目的和意义    2
1.2.1    研究目的    2
1.2.2    研究意义    2
1.3 国内外研究现状    2
1.3.1 国外研究现状    2
1.3.2 国内研究现状    3
1.4 研究内容和方法    5
1.4.1 研究内容    5
1.4.2 研究方法    6
2    房地产信贷风险的理论基础    7
2.1    房地产信贷风险释义    7
2.1.1    房地产信贷风险的概念    7
2.1.2 房地产信贷风险的特点    7
2.1.3 房地产信贷风险的分类    7
2.2    房地产信贷风险的基本理论    8
2.2.1    合约理论    8
2.2.2 委托代理理论    8
2.2.3 房地产信贷波动理论    9
3    我国商业银行房地产信贷风险问题分析    11
3.1    我国商业银行房地产信贷风险的问题    11
3.1.1    内部评级方面的问题    11
3.1.2 风险管理方面的问题    12
3.1.3 外部环境不完善    12
3.1.4 融资渠道过于单一    13
3.2 我国商业银行房地产信贷风险的成因    14
3.2.1 借款人资本不足及手段不当    14
3.2.2 商业银行内部监管缺乏力度    15
3.2.3 市场波动不定    15
3.2.4 制度不完善    16
4    国外房地产信贷风险控制经验及启示    17
4.1    美国房地产信贷风险控制经验    17
4.2    瑞典房地产信贷风险控制经验    18
4.3    香港地区房地产信贷风险控制经验    18
4.4 国外房地产信贷风险控制经验对我国的启示    19
5    防范商业银行房地产信贷风险的对策    21
5.1    建立健全规范的个人和企业信用体系    21
5.1.1    建立个人和企业信用档案    21
5.1.2 建立多层次的个人和企业信用调查制度    21
5.1.3 建立个人和企业信用信息共享平台    21
5.2    建立房地产贷款风险全程控制体系    21
5.2.1    建立专门的房地产项目评估组织体系    22
5.2.2    建立科学的房地产项目评估流程体系    22
5.2.3    建立全面的房地产项目评估技术体系    22
5.2.4    建立有效的房地产项目评估人才培养体系    22
5.3 构建我国商业银行房地产贷款信用风险转移机制    23
5.3.1 建立并活跃贷款的二级转让市场    23
5.3.2 逐步实施房地产贷款证券化    23
5.4 建立房地产信贷风险的预警机制    24
5.4.1 信息公开化    24
5.4.2 信息采集机构规范化    25
5.4.3 信用信息评估标准化    26
5.5 建立房地产信贷风险的监管机制    27
5.5.1 确立监管原则    27
5.5.2 确立监管机关    28
5.5.3 确立监管内容    28
结    论    30
参考文献    31
致    谢    32
附  录 1    33
附  录 2    36
 
1    绪  论
1.1     选题背景
银行风险是金融信贷风险中最古老的风险,长期以来,信贷风险一直是商业银行,整个金融业乃至社会、经济生活中最主要的风险。因此,对信贷风险的识别、测度、合理管理直接影响到现代社会经济生活的各个方面,也影响到一个国家的宏观经济发展,甚至影响到全球经济的稳定与协调发展。
从大环境上看,中国商业银行房地产贷款面临潜在风险。中国银行业是在金融基础设施不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产贷款的,房地产贷款近4~5年内迅速扩张,中国的房地产刚刚走向市场化,还没有经受过市场之间形成的资本链断裂,一旦房地产价格走向疲软和下滑,房地产与商业银行之间形成资本链断裂,银行将会立即坠入更大规模和更大比例的坏败深渊。1997年亚洲金融风暴后,东南亚各国房地产泡沫纷纷破裂导致银行不良资产比例迅速上升,诱发金融危机,东南亚各国的教训给中国商业银行房地产贷款风险管理敲响了警钟。随着房地产规模的迅速增长和房价的持续迅猛的走高,房地产行业蕴藏的风险能量也在迅速的增加,2016年“国六条”和建设部的政策陆续出台,一场控制经济过热苗头、抑制流动性过剩的宏观调控大幕已经开启。根据中国的体制特点,房市、股市都是“政策市”,房地产行业可能提前发生动荡或逆转,因此不确定性在累积、增加。
从银行监管与合规经营的角度看,2014年中国人民银行出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》给商业银行房地产贷款信用风险管理提出了更高的要求,建议商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系。2015年5月银监会211号文件,以及后来的六次涉及房地产金融业务的政府文件,都对房地产行业提出了越来越严密的监管要求,预警的意味浓厚。但是从目前的情况看,国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的手段和能力明显不足。由于中国房地产金融等方面还比较落后,以数量模型来研究控制住房贷款风险时尚未成熟,中国应博采众长、探索建立适合自身的房地产贷款风险管理方法,以此分散、化解银行住房贷款风险,减小金融危机发生的可能性。多数商业银行尚未建立健全的房地产行业合规经营和风险预警体系,因此很有必要对商业银行房地产贷款风险预警体系的构建进行深入研究。
1.2     研究目的和意义
1.2.1    研究目的
本文研究的目的旨在通过论述和分析目前我国商业银行中的房地产信贷业务风险状况、风险形成的深层成因以及这些风险的防范与管理问题,具体对我国房地产贷款中主要风险点的分析,提出在新一轮“房地产热”中商业银行如何对房地产信贷主要业务风险和银行内部操作风险进行管理,以保障我国房地产市场健康有序发展。
1.2.2    研究意义
1.2.2.1  理论意义  针对中国房地产理论对房地产信贷风险的研究与商业银行的信用风险管理实务配合不紧密,信贷风险管理的理论和方法还无法全面系统的为中国商业银行所掌握的现实情况,试图从理论上对商业银行房地产贷款风险管理的理论基础和技术方法的特点、适用范围等进行分析和评述,以发现和掌握适合风险管理技术。
1.2.2.2  实践意义  房地产业是国民经济的支柱产业之一,房地产业的发展对地区经济有巨大的推动作用。这几年我国房地产业发展迅速,房地产投资规模和房价节节攀升,商业银行的房地产开发贷款也随之快速增长。由于房地产业是一个高投资、高回报和高风险行业,与之相联系的房地产开发贷款期限长、需求量大,因此房地产开发贷款不仅具有一般商业贷款共有的风险,更有涉及房地产市场供需变化、政府政策导向、开发商信用、居民消费心理变化等特殊风险。一旦某一环节出现问题,就会造成银行资金大量占压和损失。从近年来日本和香港的房地产发展状况可以看出,房地产信用对城市经济发展具有重大影响,一旦房地产业遭遇寒流,城市经济将遭受重大冲击,而首当其冲的就是各商业银行。因此,如何防范房地产信贷风险成为各大商业银行需要解决的重大课题,同时也是政府机构所要面对的一大难题。目前我国房地产信贷的规范性依然较差,信用风险远未得到充分重视,房地产开发贷款风险的研究也处于起步阶段。本文的研究紧扣当前房地产市场发展中的突出问题,具有较强的现实意义。
1.3  国内外研究现状
1.3.1 国外研究现状
国外研究信贷风险理论主要有:(1)信息不对称理论。Stiglitz指出,随着对借款人实际贷款利率的上升,贷款合同的拖欠概率也上升了。其原因是借方拥有贷方所不了解的投资风险信息,即道德风险和逆向选择[1]。Bester H.Screening认为当贷方同时以贷款利率和抵押品要求作为对借方的激励手段,将有可能存在一个使贷方筛选出有害风险的贷款合约,首次从正面研究了信贷决策机制以防范信贷风险[2]。English W B则通过建立安全资产和信贷配给的模型,尽管以配给作为信贷决策机制切断了银行贷款量和银行收取利率之间的联系,但安全资产的收益率仍是反映货币政策对借款影响的一个好指标[3]。其中配给是指两种情况:一是在所有的贷款申请人中,一部分人获得贷款,另一部分人被拒绝,被拒绝的申请人即使愿意支付更高的利息也不能获得贷款;二是一个申请人的借款要求只能部分地得到满足。Besanko D基于对风险刻画的一阶随机优势概念,着重研究了在不完全竞争和完全竞争的信贷市场中的信贷决策机制,针对高风险和低风险两种假设,设计出了相应的信贷决策模型[4]。Lisa研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率住房抵押贷款的选择问题。在信息不对称条件下,由于借款人的风险类型是一种私人信息,只有借款人自己最清楚,贷款人却知之不多,因而就会存在分离均衡(separating equilibrium),高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款,低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。(2)贷款违约微观因素研究。Gau利用与先前不同的方法,建立一套个人住房抵押贷款违约风险评估标准。其资料来源由两家保险公司提供,研究期间为1967年到1974年6月,从所有违约与非违约借款人中随机抽取212笔违约样本与873笔非违约样本。解释变量采用二分法,即数值非0即1。利用主成份分析法从64个变量中提取28个因子,为了识别因子间的相对重要性,用逐步回归分析方式从28个因子中提取17个因子来建立判别函数,最后用这17个因素进行聚类分析将样本分为六类,并用每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款人过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。Deng和Sanchez选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。Follian,Huang在其模型中除考虑上述一些变量外,还包含了贷款期限、人口和经济变量来共同解释违约情况。(3)房地产泡沫理论。美联储主席艾伦·格林斯潘(Alan Greenspan)对房地产泡脉的存在问题有一种不可知论的观点:在泡沫未破灭之前,很难确定泡沫的存在和存在程度,这会产生信贷风险。罗伯特·希勒(Robert J.shiller)则认为:全球有一个普遍现象——凡具有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免,一个必然规律——房地产市场长期低迷或长期高涨都会产生泡沫。
1.3.2 国内研究现状
目前大多数关于房地产信贷风险的论文和专著都是从宏观和制度层面分析我国房地产信贷风险的现状、成因和应对措施,归纳起来大概有以下几种:
第一,信贷双方由于信息不对称形成的风险。信息不对称是指交易的一方拥有另一方不拥有的信息,甚至第三方也无法验证,即使能验证也要花费大量的人力、物力、财力和精力,在经济上是不划算的。信息不对称通常会造成两种结果:道德风险和逆向选择。由于信息不对称,商业银行不能完全掌握借款人的真实信息,因此加大了房地产信贷风险。
韩继云(2013)认为在当前金融体制不完善的情况下,信息不对称会给银行带来逆向选择问题,那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利后果的借款人获得信贷,从而产生信贷风险。同时房地产信贷的高回报使银行放松警惕,低估风险,容易出现信贷条件放松和信贷过度,从而信贷风险产生。
罗春玲(2014)认为房地产信贷信息不对称,会产生道德风险:房地产行业过高的利润会导致房地产企业“空手套白狼”向银行借款,产生信贷风险;房地产开发热,出现个人购房热、炒房热,少数人不顾自身经济实力,利用银行资金投资,造成房地产行业非理性发展,产生信贷风险;银行也盲目追求高利润,低估风险,造成信贷风险。
陈学会等(2015)认为在信息不对称的情况下,过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象,当投资者过度看好经济形势及预期收益时,许多投资者会借债从事房地产投资,而银行的脆弱性存在逆向选择和道德风险问题,那些具有冒险倾向、信誉差的借款人最有可能获得信贷,财富的诱惑会吸引更多的投资者进入,这样很容易导致房地产泡沫,从而产生信贷风险。
第二,银行内部风险控制不善引起的风险。内部风险控制是指银行内部的管理控制系统,是商业银行为保证安全运营而制定和实施的政策与程序,起最终目的是为了防范和化解金融风险。内部风险控制不善的主要方式是管理不当引起的,由于中国委托代理机制是二级委托代理,所有者的虚位导致经营者更加有机可乘,因而很难对经营进行有效的监督,制定的一些文件、规则也很难具有可操作性。很多经营者自作主张,将资金贷给“问题企业”,同时也就产生大量违规资金进入股票、房地产等市场,这样会导致银行信贷风险的产生。
张秀华等(2014)认为信贷管理不善,部分商业银行在发放信贷是放松条件和盲目竞争房地产信贷业务,导致了房地产信贷风险的产生。王义平(2014)认为有的商业银行由于存在内控制度方面的风险监控盲点,导致个别房地产信贷人员与一些不法房地产商内外结合,致使房地产信贷风险的产生。柳燕(2015)认为银行房地产信贷管理机制不健全,银行对风险管理比较松散,尚未形成一套完整的风险管理运作机制,风险责任机制不明,因此导致房地产信贷风险产生。
第三,房地产发展出现过热引起风险。按照经济学的基本理论,资产的价格取决于资产的收益,当资产的价格异常膨胀,严重背离其真实价值时,泡沫就产生了,房地产发展过热,从而其价值严重背离真实价值,因此导致房地产市场泡沫出现,进而引起房地产信贷风险。
汪利娜(2013)认为银行体制不健全,盲目地追求市场份额、信贷规模,忽视对借款企业或个人的资信的审查,而从导致大量的银行资金介入房地产市场,这样会加快房地产资产价格的膨胀,从而泡沫产生导致抵押大幅度贬值,如在东南亚金融危机中,香港、日本、韩国等房地产价值缩水30%~70%,造成大量负信贷,由此带来银行大量的呆帐坏帐,危机银行体系。陆磊(2014)认为中国房地产市场存在不少泡沫,假如政府没有清醒的认识,当房地产泡沫破裂时,国内经济将面临巨大的风险。易宪容(2015)认为,从消费与投资两方面来说,1998年以来中国房地产市场快速发展仅是以往“存量需求”的释放,而不是潜在需求真正地转化为有效需求,这一过程主要以来于银行信贷的支撑和代际收益的转移,从而导致中国房地产市场的虚假繁荣和价值的严重高估,造成房地产市场资产价值与价值的严重背离和房地产泡沫的出现,而且这种需求完全是依赖银行信贷,这样加大了银行的信贷风险。
1.4  研究内容和方法
1.4.1 研究内容
本文运用国内外相关房地产信贷风险理论,结合我国商业银行房地产开发贷款的发展现状,较系统地对目前我国商业银行房地产开发贷款风险中存在的问题、成因进行分析,并借鉴国际银行业对房地产信贷风险管理的先进经验,结合本论文中的分析结果,有针对性的提出我国商业银行房地产开发贷款的风险防范措施。
本研究共分为五个部分:
第一部分为绪论。主要是对国内外房地产信贷风险管理的现状进行分析和评述,提出本文研究的主要目的、意义、研究内容和研究方法。
第二部分介绍房地产信贷的概念,特点,分类及相关基本理论。
第三部分是商业银行房地产开发贷款风险中存在的问题及成因分析。该部分从理论上对我国房地产开发贷款面临的诸多风险及其表现、成因进行系统的分析。
第四部分是国内外相关经验。
第五部分是商业银行房地产开发贷款风险防范。该部分在房地产开发贷款成因分析和风险评价的基础上,借鉴国际银行业在房地产信贷风险管理方面的先进经验,以我国商业银行的角度,给出了防范房地产开发贷款风险的对策。
1.4.2 研究方法
商业银行房地产贷款风险管理是一个较为复杂的工作,不仅涉及到房地产公司贷款而且涉及到房地产零售贷款,涉及层面多,影响因素复杂,因此本文采用应用研究与理论研究相结合的方法和比较分析法,回顾和评析了房地产贷款风险的研究现状和相关理论,剖析了商业银行房地产贷款风险管理方式的问题,构建了具体的商业银行房地产风险预警指标体系,提出了房地产贷款风险分散与化解的应对策略及其在商业银行信贷风险管理中的具体运用,并提出了具有可操作性和借鉴性的房地产贷款风险预警指标体系。
 

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