重庆市房地产市场营销策略探讨

目　　录

1 引言    3
2 重庆房地产市场现状及发展趋势    4
2.1 重庆市房地产市场现状    4
2.2 重庆市房地产发展趋势    6
3 重庆市房地产市场营销策略分析与评价    7
3.1 房地产市场营销策略分析    7
3.1.1 产品策略    7
3.1.2 价格策略    9
3.1.3 促销策略    11
3.1.4 渠道策略    11
3.1.5 4Ps、4Cs相结合的策略    12
3.1.6 差别化策略    13
3.2 房地产市场营销策略评价    13
4 重庆市新的消费需求形势对未来房地产市场营销策略的影响    14
4.1 市场消费需求的变化    14
4.2 购房群体的消费行为特征    15
5 结论    17
参考文献    17
致    谢    18

 
重庆市房地产市场营销策略探讨
 

摘要：在市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，然而房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题，其中房地产市场营销策略的制定和实施就是众中问题的一个。
本文对重庆市房地产市场进行了浅入的市场调查，搜集和掌握了大量的资料与数据，在认真阅读、分析和研究这些资料和文献基础上以探讨了重庆市房地产市场现状及发展趋势，论述了重庆市房地产采取的市场营销策略，这包括市场定价策略、销售渠道策略、产品策略、促销手段策略、重庆市房地产的个性化的新营销策略等，强调了4Ps与4CS营销策略理论在房地产营销中的合理结合，并分析了重庆市的市场消费需求，明确新的消费需求形势对未来房地产市场营销策略的影响，才是重庆市房地产市场的发展重点。
关键词：房地产；市场营销；策略；重庆市

Study on the real estate market of marketing strategy of chongqing 

 
Abstract：The increased competition in the market today, how to maximize the effectiveness of the company to sell more properties. real estate developers to pursue the goal, but the real estate business in the event of the marketing process will be faced with a wide variety of issues, which real estate marketing strategy formulation and implementation of the public which is a problem.
In this paper, the Chongqing City real estate market into a shallow market survey, collect and collected a large quantity of information and data, In reading, Analysis and study the information and literature to explore on the basis of the Chongqing City real estate market status and development trends Chongqing Municipality discussed the real estate marketing strategies, which include market pricing strategy, sales channel strategy, product strategy, marketing strategy means Chongqing Municipality, the property personality of the new marketing strategies. 4Ps stressed 4CS and marketing strategy in real estate marketing theory of reasonable combination and analysis of the Chongqing Municipality market consumer demand, clear the new consumer demand situation for the future of real estate marketing strategy, Chongqing is the development of the property market focus.
Key words：Real Estate；Marketing；Strategy；Chongqing
1 引言
改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来，国外和港澳台地区房地产商纷至沓来，国内房地产市场的竞争日趋激烈。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的趋势，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。我国房地产营销的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说营销观念的树立以及各种营销策略的使用，是房地产蓬勃发展的一个见证。房地产营销经几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，在房地产开发实践中最大限度的发挥营销策略的作用，不断对营销模式进行创新和发展。
重庆市成为直辖市以来，房地产业迅速发展，有力的推动了城市的建设步伐，对重庆市经济和社会的全面发展，起到了积极的推动作用。进入二十一世纪，重庆市房地产业所面临的竞争形势，极大的刺激了房地产市场营销功能的发育，活跃了房地产市场。
房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点[1]：○1固定性；○2组合性；○3差异性；○4稀缺性；○5保值增值；○6使用周期长；○7耗费资金大。房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
房地产的发展快慢主要取决于其市场营销的策略，选择适合自己公司的营销策略就显得极其重要。重庆市是西部的重要经济城市，山城给重庆带来的地理环境使得房地产发展较为困难，但是同时也给重庆的房地产业带来竞争优势。重庆是山的城市，在有限土地面积上发展房地产，使得城市显得十分拥挤，但是重庆的房地产公司选择了适合本地区的营销策略，注重了消费者的购买因素、购买能力、购买心理和购买情况，让重庆的房地产充满竞争实力。
文章希望借对重庆房地产市场营销策略的探讨，对提高重庆市房地产企业的营销素质，增强企业的活力和竞争力，健康、稳步地发展房地产业，更好的满足人们生产以及生活的需要，起到积极的作用。
2 重庆房地产市场现状及发展趋势
2.1 重庆市房地产市场现状
当前重庆市房地产的总体形势是：房地产投资规模持续快速增长，商品房销售价升量增，产业发展的理性化程度进一步提高，房地产市场秩序进一步好转。
（1）房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代
承接直辖以来房地产投资持续增长的走势，2015年1~6月，重庆市累计完成房地产开发投资82.19亿元，同比增长29.4%，占全市投资总量的22.9%；其中住宅建设完成投资49.7亿元，增长30.2%。房地产开发施工面积3154.53万m2，同比增长38.6%，其中住宅施工面积2194.38万m2，增长41.4%；房地产开发新开工面积795.21万m2，同比增长22.4%，其中住宅新开工612.46万m2，增长24.3%。房屋竣工面积206.32万m2，同比增长7.7%，其中住宅竣工162.79万m2，增长22.6%。1~6月累计销售（不含预售）商品房面积220.86万m2，同比增长23.8%；其中住宅189.78万m2，增长28.9%。两项指标继续呈现出销售量大于竣工量的可喜局面。1~6月商品房销售额31.71亿元，同比增长13.5%，其中住宅销售额21.72亿元，同比增长21%。与此相对应，截止6月末，全市空置一年以上的商品房面积216.38万m2，同比下降3.2%，其中空置一年以上的住宅面积79.81万m2，同比下降2.8%。在这种持续发展形势下，城镇住房告别了短缺时代，人均居住面积达到11.59m2。居民住房需求由单纯“数量型”转变为“质、量并重型”。
（2）相关政策互动，引发楼市销售升温
去年10月中旬，市政府又连续出台两项激活房地产市场的利好政策——主城区高速路桥免收费用和上调土地出让金标准。这两项政策形成了合力，刺激楼市销售升温。尤其是路桥收费改革增强了渝中区及周边房地产市场的辐射力，直接引发了“路桥概念”相关楼盘销售出现“井喷”行情。黄花园大桥北桥头的南方·上格林、金科花园、长安华都和渝澳大桥北桥头的东方家园等小区在6月下旬均一反往年淡季情景，销售量成倍增长。
上半年二手房交易持续增长，主城区二手房成交99万m2，成交金额8.29亿元，同比分别增长30.6%和19.9%。