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房地产估价原理与方法


目录

摘要2
一、房地产的概念和类型.........................................1
(一)房地产的概念………………………………………………….…1
(二)房地产类型…………………………………………………….…1
(三)房地产特点……………………………………………………….1
二、房地产价格………………………………………………………….2
(一)房地产价格概念……………………………………………….…2
(二)房地产价格的形成……………………………………………….2
(三)房地产价格的特点……………………………………………….3
(四)房地产价格的构成与形式……………………………………….4
三、房地产估价…………………………………………………………..5
(一)房地产估价的概念………………………………………………..5
(二)房地产估价的原则和程序……………………………………….5
(三)房地产估价的必要性…………………………………………….6
四、房地产估价原理和方法——比较法……………………………….6
(一)基本原理………………………………………………………….6
1、比较法的概念…………………………………………………….6
2、比较法的理论依据——替代原理………………………………6
3、比较法的特点与适用范围……………………………………….6
(二)估价步骤………………………………………………………….6
1、搜集交易案例……………………………………………………6
2、选择比较案例…………………………………………………….7
3、建立价格可比基础………………………………………………7
4、比较项目修正……………………………………………………7
五、比较法方法原理的应用…………………………………………….9
(一)价格单位统一……………………………………………………10
(二)交易情况修正……………………………………………………10
(三)时间差异修正……………………………………………………10
(四)容积率修正………………………………………………………10
(五)区域因素修正……………………………………………………10
(六)微观因素修正……………………………………………………10
(七)修正价格计算……………………………………………………11
(八)计算比准价格……………………………………………………11
参考文献……………………………..……………..…………..12

摘要

 随着住房制度改革措施的到位,我国房地产市场将更加活跃,房地产估价活动在房地产市场 中将扮演着越来越重要的角色。不论是房地产的买卖交易、出租、抵押贷款,还是企业股份 制改制、股票上市、企业兼并,或是房地产的分割、析产、法院仲裁等都需要房地产估价。 因此,可以说房地产估价是市场经济不可或缺的一项服务。如何才能获得一宗房地产 的正常价格呢?这是房地产买卖双方都非常关心的话题。对于买方来说,想尽量买到“价低 质优”的房地产,对于卖方而言则是卖出“好价钱”,而对于市场而言希望成交的价格是公 平、合理、客观的。只要价格是公平、合理、客观的,买卖双方就一定能够接受。房地产是 特殊商品,其特殊性主要表现在:(1)土地是有限的,土地的位置是固定的;(2)房 地 产信息是不充分的,买卖双方很难像一般商品那样根据产品性能、规格来决定价格;(3)房 地产交易过程繁杂,牵涉到法律问题及专业方面的知识。因此,在房地产交易过程中需要专 业 估价师的评估,使得交易的价格公平合理。但如何才能得到公平合理的价格呢?本论文从理论 到实践,由浅入深,对房地产估价理论、实务进行了详细的论述,本论文的特点是不拘泥于理 论的阐述,而是通过实例的分析达到对房地产估价技术的了解和掌握。本论文包括 :概述、房地产估价理论基础、房地产估价方法与程序、地价评估、房地产估价及实例、负 有他项权的房地产评估、数理统计方法在房地产估价中的应用和房地产估价信息系统。主要阐述估价基本理论和方法,通过案例分析各类房地产的评估实务和 评估技巧,包括土地、收益性房地产和非收益性房地产及特殊房地产的评估,是对房地产估价理论和实践的深化。
本文在介绍房地产与房地产价格概念、影响房地产价格的因素和房地产估价的涵义的基础上,着重阐述了房地产估价的市场比较法,从全 新的角度来阐述估价理论,以各种实例来运用估价理论,而这些实例都是来自于估价实践, 都是我们听到、见到甚至是亲身体验的。

 
关键词:  房地产市场   估价原理    估价方法
 
一、房地产的概念和类型
(一)房地产的概念
房地产是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离恩多部分及其由此衍生的权益。
基本内涵:物质内涵 产权内涵 财产内涵
属    性:自然属性 法律属性 经济属性     
(二)房地产类型
房产 、地产、房地产 、不动产和物业 ,基本概念是一致的,表现形式不同。
从估价角度而论,房地产类型可按用途、开发程度等划分。
按用途划分:住宅房地产、办公房地产、商业房地产、工业房地产、服务房地产和其他房地产。
按开发程度划分:
  生地:完成审批手续,未开发
  毛地:完成审批手续,但需先动迁安置住户、拆除旧有建筑物
  熟地:能直接用于城市建设的土地
  在建工程:开建但未建成
  现房:建成可直接使用
(三)房地产特点
    房地产包括土地和建筑物两部分,人类生存的发展的最基本的生产要素和生活要素;同时,房地产又有法律的和经济的属性,包含产权和财产的概念在市场经济中,房地产是一种商品,一种特殊商品。尤其是购买土地,被认为是一种特别可靠的投资。但这种特殊商品,与一般商品有着本质的区别,这种区别源于房地产本身所固有的特性,而这种特性又主要取决于土地本身的特性。建筑物是建造于土地之上的,这里主要分析土地的特性。 
1、空间位置的固定性
自然地理位置,源于土地本身的不可移动。空间位置的固定性是房地产一切特性的基础,决定了房地产不能象一般商品一样,任意流动或异地搬运。
空间位置不能移动,但其区位是相对可变的,事实上,交通条件、基础设施、环境条件等的改善,如某一交通要道的修建,将极大的改变其周围或沿线土地的利用程度和效率,改善土地的区位条件。
2、数量的有限性和资源的稀缺性
土地数量的有限性以及人口的增长性导致人们对土地的独占性和垄断性欲望。
3、使用的持久性
不因为人类的合理或不合理利用而失效或灭失,土地是持久的、永续的,对土地的利用是持久的,不同于一般商品,一般商品存在折旧现象,而土地的持久使用利用过程中产生相应的效用或收益,导致土地需求量不断增长,加剧土地供需矛盾,形成了土地的保值增值性。
  使用的持久性,指对土地实体的利用的持久性,但对产权而言,我国的土地所有权和使用权是分离的,出让土地使用权有一定年限的要求:
如居住用地最高出让年期为70年
综合用地最高      50年
商业用地最高      40年
  出让土地的土地使用者必须在有限的使用年限内将包括购地资本在内的所有投资全部回收,这是我国土地使用制度的特殊性,在土地评估和房地产估价中必须注意这一问题。以后的评估方法中(成本法)会结合折旧的概念。 
4、异质性(个别性)
(1)各宗土地的自然条件―位置、形状、面积等;
(2)经济社会条件――交通条件、基础设施等;
(3)人们对土地区位的心理认知的不同;决定任何两宗土地是不会完全一样的。        
5、利用的多样性
任何一宗土地,尤其是尚未开发利用的土地,可以用作不同的用途,如农业、工业、交通、住宅、办公、商业等土地利用类型,而不同的土地利用类型又可以选择不同的土地利用方式,如住宅用地,既可以建一般平房,也可以建楼房;既可以建多层或高层,也可以建花园别墅。不同的利用类型和方式,所产生的收益水平或对人们的效用是有差异的,且一旦采用了某种类型或方式,不易改变,因此选择时要慎重,充分比较。
另外土地可以用作不同的用途,但开发、投的目的是获取投资回报,也就是利润,追求利润最大化。为了实现一个城市一个区域内土地利用的整体最优化,遵循土地利用的“最有效使用原则”。 
二、房地产价格
(一)房地产价格概念
房地产价格是房地产市场供需双方协同竞争并达到动态均衡的结果。正常市场状态下的价格水平,而不是实际的成交价格,尽管在估价实务中往往需要通过实际的成交价格来评估房地产价格。
(二)房地产价格的形成
  供需,房地产价格,由于其土地的特殊性,土地供给的有限性,其价格更多的受需方的影响。从需求角度而论,房地产价格则主要由房地产的效用、相对稀缺性和对房地产的有效需求所决定。

1、效用
  所谓房地产的效用,是指房地产消费者在对房地产这类资源的消费时所产生的主观上和心理上的满足程度。
  由于房地产的诸多方面的不可替代性,生活、居住、学习、工作等均离不开房地产这一基本要素,因此房地产的效用是明显的且重要的。某类商品或资源的效用是形成价格的基本前提。但不是充分的,例如空气和阳光。
 

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