杭州市房地产价格非理性增长的原因及对策

摘要：房地产价格增长问题一直是社会关注的焦点，也是目前的热点问题。本文通过综述杭州存在的房地产价格非理性增长这个现象，借助房地产价格理论，分析造成这个现象的原因与各方面影响因素，阐述房地产价格非理性增长的危害性及强调加强对房地产价格进行调控的意义，最后借鉴国外优秀经验并提出针对杭州房地产价格非理性增长的调控对策，为杭州房地产市场的健康发展提供帮助。

关键词：房地产价格；非理性；原因；对策

Hangzhou, real estate price growth of Irational causes 
and countermeasures

Abstract: Hangzhou property price growth has been the focus of social concern, is currently a hot issue. This paper reviewed the existing real estate prices in Hangzhou non-rational growth of this phenomenon, with real estate price theory to analyze the reasons for this phenomenon and the various factors to explain the irrational real estate prices and stressed the danger of growth of real estate prices strengthen The meaning of the regulation, the last outstanding experience from abroad and made real estate prices for Hangzhou, the regulation of non-rational growth strategies for the healthy development of the real estate market in Hangzhou for help.

Key words: real estate prices;irrational;eason; strategy  

目  录

1  引  言    1
2杭州房地产业发展和房地产价格增长的现状综述    2
3房地产价格理论与房地产价格非理性增长的联系    3
3.1房地产价格理论    3
3.1.1  生产价格理论    4
3.1.2  供求决定论    5
3.2 价格理论与房地产价格非理性增长的联系    5
4杭州房地产价格非理性增长原因及危害分析    6
4.1杭州房地产价格非理性增长原因    6
4.1.1 经济快速增长带来的住宅房屋有效需求快速增长    6
4.1.2 外来购房比例过高，加剧了房地产的供需矛盾    6
4.1.3 金融工具的大量使用，放大了居民的住房购买能力    7
4.1.4 土地供给相对不足带来土地开发成本的非理性增长    7
4.1.5 建筑成本快速上涨    8
4.1.6 开发商利用信息不对称炒作，人为抬高住房价格    8
4.2 杭州房地产价格非理性增长带来的危害    8
4.2.1 影响社会的和谐稳定    9
4.2.2扰乱了资源的优化配置。    9
4.2.3 容易出现房地产行业“泡沫"    9
4.2.4 增加了金融风险发生的概率    10
5 杭州房地产价格非理性增长问题的对策研究    10
5.1  国外调控房地产价格的对策及对杭州的借鉴作用    10
5.1.1 国外房地产调控财政政策    10
5.1.2 国外房地产房屋转让政策    11
5.1.3 国外法律行政手段    11
5.1.4 国外房地产价格的调控对策给杭州的借鉴    12
5.2 针对杭州房地产价格非理性增长问题的对策    13
5.2.1 完善对土地市场的管理    13
5.2.2  解决好低收入群众的住房困难问题    13
5.2.3  加强房地产市场监管    14
5.2.4  健全完善房地产的税收政策    14
5.2.5  健全预警监测系统和信息公开制度    14
5.2.6  推动住宅郊区化    15
5.2.7  规范住房开发贷款，加强个人住房贷款管理    15
6 结束语    16
参考文献    17
 
 
1  引  言
自从我国1998年停止福利分房制度，全面推行住房供给商品化以来，中国房地产市场开始复苏，近十年来保持连续多年飞快增长的发展态势，各地房地产价格均出现大幅上涨。房地产业已经成为国民经济的基本承载体和经济繁荣的基本支撑点，在国民经济发展中发挥着越来越重要的作用。杭州市作为中国的一个经济强市，也经历了这一过程，杭州房地产业也从那个时候开始进入飞快发展阶段。根据有关部门的调查数据显示，近些年杭州房地产投资的增长率明显超过全市GDP的增长率，房地产市场持续数年供需两旺，高速扩张，商品房销售量和销售价格同步快速上涨。杭州的这些状况，受到全国瞩目，被称为房地产市场的“杭州现象”。这当中是否存在着房地产价格非理性增长的问题，房价是否已经偏离其市场基础价格，超过了居民的承受能力，也成为一个十分受人关注的问题。
根据杭州市统计局的数据，2012年时，杭州市区居民人均可支配收入为11778元，随后逐年增长，一直到2019年为26864元，涨幅128%。而杭州市房管局的数据显示，2012年杭州市区预售商品房成交均价为5134元/平方米，随后逐年上涨，至2019年商品房成交均价为13838元/平方米，较2012年增长了170%。从数据上看，人均可支配收入和商品房历年成交均价的上涨差异不是太强烈，但从实际上，这样的数据是非常惊人的。因为人均可支配收入中，房产不断增值带来的财产性收入占了一定的比例，而商品房成交均价，例如2012年时的成交价，主要是主城区中心地带的房价的反映，而如今市中心的房价早已经上2.5万元/平方米了，均价13838元/平方米的价格，其实是把周边相对偏远的楼盘价格以及经济适用房的价格平均后给拉下来的，所以房地产价格实际上的增长远远超过居民可支配收入的增长。从杭州房地产市场的现状看，房价已经偏离其市场基础价格，也大大超过了居民的承受能力。综上所述，杭州房地产价格的确存在着非理性增长的状况。
杭州房地产价格的上涨幅度已经超过了经济基础，分析这样非理性增长的的房地产价格是由哪些因素造成的，如何利用各种手段调控房地产市场，使杭州房地产市场健康有序地发展，有着十分重要的意义。本文通过阐述房地产价格相关理论，分析房地产价格非理性增长的原因，借鉴他国经验和结合杭州实际，为杭州房地产市场的健康运营提供对策。