廉租房融资模式的研究—以丽水市为例

摘要：本文以廉租房建设中遇到的资金短缺为切入点，着重对国内外廉租房的融资模式进行研究，提出民间资本介入的新模式。并通过对丽水市水阁工业区地块进行可行性研究，得出了只要政府合理引导，积极采取鼓励政策，就能以民间资本介入的方式解决廉租房融资问题。希望通过本文，可以提供一种新的解决廉租房融资问题的方案。

关键字：廉租房；融资模式；民间资本

Studies on the finance of affordable rental housing
— —Take the Lishui for example 

Abstract: This article takes the financial shortages which facing in the construction of the affordable rental housing as the breakthrough points, focusing on the researches of its financing models that used both at home and abroad, and puts forward a new model which melts into private capital. It comes to a conclusion through a study on the feasibility of Shuige industrial district that as soon as the government provide a rational guiding and adopt encouragement policy actively, the problems of the affordable rental housing financing can be solved by melting into private capital. This essay will hopefully provide a new scheme of solving the problems on the affordable rental housing.

Key words: Affordable rental housing; finance mode; private finance

 
目  录

1  引  言    1
1.1  研究背景    1
1.2  研究意义    1
1.3  研究方法    2
1.3.1  理论分析法与实证分析法    2
1.3.2  定性分析法与定量分析法    2
1.3.3  实地调查法    2
1.3.4  统计归纳法    2
1.4  研究内容和结构    2
1.4.1  主要研究内容    2
1.4.2  研究思路框架图    4
2  综  述    5
2.1  廉租房融资的概述    5
2.2  国内外研究现状    5
2.2.1  关于廉租房融资模式的国内研究    5
2.2.2  关于廉租房融资模式的国外研究    7
2.3  廉租房融资机制与模式的几种主要方法    8
2.3.1  BOT模式    8
2.3.2  ABS模式    9
2.3.3  REITs模式    10
2.3.4  以上三种模式的不足    11
3  廉租房现状研究    11
3.1  我国廉租房现状    11
3.1.1  廉租房在各地的普及程度    12
3.1.2  资金来源渠道逐步多样化    12
3.1.3  保障对象逐步覆盖城镇低收入家庭    13
3.2  国内典型城市    13
3.2.1  贵州市租售并举模式    13
3.2.2  香港公屋    14
3.3  丽水现状    15
3.4  国外典型城市    15
4  丽水民间资本运作的基础条件分析    16
4.1  丽水房地产市场规模的稳步扩大    16
4.2  丽水市民间资本的增加    17
4.3  丽水周边民间资本充裕    17
4.4  丽水民间资本投资热情较高    18
5  丽水廉租房的民间资本运作模式    18
5.1  民间资本运作模式的定义，借鉴原理    19
5.1.1  定义    19
5.1.2  借鉴原理    19
5.2  融资租赁模式的运作机制    19
5.2.1  建设资金来源    19
5.2.2  资金的回收    19
5.2.3  运作模式    20
5.2.4  该模式的优势    20
5.3  提出相关的民间资本运作模式相关的激励政策    21
5.3.1  税收    21
5.3.2  用工    22
5.3.3  廉租房申请    22
5.3.4  宣传    23
6  丽水市廉租房实行民间资本参与的实践分析    23
6.1  CAPM模型NPV评估法评价民间资本参与模式    23
6.2  以水阁开发区石牛地块的可行性分析    25
6.2.1  项目概况    25
6.2.2  投资环境研究    26
6.2.3  经济评价    27
6.2.4  投资估算详细说明    30
6.2.5  资金筹措详细说明    34
6.2.6  损益表详细说明    36
6.3  该模式存在的相应问题    36
7  结  论    36
7.1  研究总结    36
7.2  研究创新性    37
7.3  研究不足与展望    37
参考文献    39

 
1  引  言
1.1  研究背景
“十二五”期间，政府规划建设3600万套的保障性住房，今年中央政府更与地方政府签订了1000万套保障性住房的责任书，这意味着保障性住房的建设将进入新的阶段，保障性住房资金将主要由当地政府承担。
然而保障房建设却存在大量问题。2010年7月中下旬以来，国家发改委稽察办在山西、广西、贵州、重庆等地就中央投资的廉租房项目进行了检查，发现目前各地廉租房投资建设中仍存在建设进展慢、计划缩水及面积扩大等一系列问题。其中建设所需配套资金不足的问题最为严重。究其原因，廉租房租金低廉，项目回报周期长，资金沉淀时间也长，对开发商而言，利润率低，甚至是负利润，所以很少参与到廉租房的建设中。
丽水市在廉租房建设中，同样存在着大量问题。丽水房地产价格虚高，开发商不愿进入微利的廉租房建设中，而政府财政相对而言又不够支撑整个廉租房项目的建设。本文对廉租房融资模式的研究正是基于此初衷。
1.2  研究意义
在党的十七大报告中指出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力廉租和改善民生，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。而住有所居就是要将解决住房问题作为改善民生的重要方面，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。特别要将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，健全廉租住房制度，多渠道筹措资金，加快中低价位普通居民住宅建设，逐步改善住房困难群众的居住条件。
对国家而言，有助于社会主义现代化事业的实现，促进全面小康社会的建设，为我国的社会建设提供强有力的保证，为促进民生事业提供支持，建设五有社会。
对社会而言，廉租房的顺利建设，可以减缓社会矛盾，减少社会差距，保持社会稳定，使百姓安居乐业，更加专心于社会主义建设中。同时，对廉租房资金的模式的研究，有助于社会资金的流向最需要的地方，使资金可以良性循环。
对个人而言，廉租房的顺利建设，就能保证低收入人群有安身立命之处，社会主义建设者就可以全心投入到国家建设中。
1.3  研究方法
1.3.1  理论分析法与实证分析法
对廉租房的民间资本运作模式运用CAPM模型NPV评估法进行理论上研究其实施的可行性，并通过对廉租房区域基本情况的调查，将实际数据运用于模型中，得出其在实际中是否可行。
1.3.2  定性分析法与定量分析法
首先通过文献研究和书本知识、网上调查得出研究思路和初步结论，再用通过导师指导以及自学对民间资本运作模式的操作过程进行优化。在廉租房资金短缺、融资模式方法上采用定性的方法；在CAPM模型构建和综合评价上，采用定量的方法。
1.3.3  实地调查法
问卷调查丽水人民的住房费用的意愿，建设企业的投资回报率，政府的廉租房的财政拨款数。
1.3.4  统计归纳法
对调查问卷的答案分类汇总，进行数据的统计分析，得出相关的结论。
1.4  研究内容和结构
1.4.1  主要研究内容
1  综述
1.1  廉租房融资的概述
1.2  国内外研究现状
1.3  廉租房融资机制与模式的几种主要方法，包括BOT模式， ABS模式，REITs模式。
2  廉租房现状研究
2.1  我国廉租房现状
2.2  国内廉租房的典型城市
2.3  丽水廉租房现状
2.4  国外廉租房的典型城市
3  民间资本运作基础条件分析
3.1  房地产市场规模逐步扩大
3.2  民间资本的增加
3.3  温州和青田资本充裕
3.4  丽水民间资本热情较高
4   廉租房的民间资本运作模式
4.1  民间资本运作模式的定义，来源，借鉴原理
4.2  民间资本运作模式的运作机制
4.3  提出相关的民间资本运作模式相关的激励政策
5  丽水市廉租房实行民间资本运作模式的实践分析
5.1  调查丽水地区廉租房现状
5.2  丽水地区廉租房可行性分析