杭州酒店式公寓发展中的问题与对策研究

摘　要：随着新“国八条”等抑制房地产市场过热的一些列政策的相继出台，使得商品房的购买投资受到了大幅度的影响。然而，未受其影响的商业地产却迎来了新一轮的购买投资热潮。本文以杭州酒店式公寓为例来阐述现今商业地产的发展状况，分析其中存在的问题，并借鉴国外以及国内其他城市先进经验和失败案例的基础上提出杭州酒店式公寓发展的相关建议。

关键词：杭州；酒店式公寓；产权；定位；投资

Problems and Solutions of Hangzhou Serviced Apartments in the Development

Abstract: With the new "National Eight" and some of the policies to suppressing the real estate market overheated were introduced, that influence to purchasing and investing the commodity house. However, not under the influence of commercial real estate  had ushered in a new round of buying investment boom. In this paper, as an example of apartments in Hangzhou to illustrate the situation of commercial real estate in cash, describes the status of Hangzhou Apartments, then analysis of the problems found in them, and learn the advanced experience of foreign countries and other cities and failures on the basis of the relevant measures to solve problems, aim to support  the direction of development suggestions for Apartments in Hangzhou.

Key　words：Hangnzhou；serviced apartments；property right；location；invest

目  录

1   引言    1
1.1  研究背景    1
1.2  研究目的及意义    1
1.2.1  研究目的    1
1.2.2  研究意义    1
1.3  研究方法及框架    2
1.3.1  研究方法    2
1.3.2  研究框架    3
2  国内外酒店式公寓的研究综述    3
2.1  国外研究    4
2.2  国内研究    5
2.2.1  研究历程    5
2.2.2  研究现状    5
3  杭州酒店式公寓的发展历程及市场现状    7
3.1  杭州酒店式公寓的发展历程    7
3.2  杭州酒店式公寓的市场概述    8
3.2.1  市场现状    8
3.2.2  业态类型    9
3.2.3  开发规模    11
3.3  杭州酒店式公寓的特点    12
3.3.1  以“景观度假”为主    12
3.3.2  以“高端商务”为主    13
4  杭州酒店式公寓发展中的问题    13
4.1  从产权来看    13
4.2  从营销策划来看    14
4.3  从项目定位来看    15
4.4  从物业管理模式来看    15
4.5  从投资来看    16
5  杭州酒店式公寓的发展对策及发展方向    17
5.1  杭州酒店式公寓的发展对策    17
5.1.1  解决产权问题的对策    17
5.1.2  解决营销问题的对策    17
5.1.3  解决项目定位问题的对策    18
5.1.4  解决物业管理问题的对策    18
5.1.5  解决投资问题的对策    19
5.2  杭州酒店式公寓的发展方向    20
5.2.1  本土企业应与国际企业相结合    20
5.2.2  个性化服务应更加突出    20
5.2.3  投资应该更加理性    21
6  结束语    21
参考文献    23
 
1  引  言
1.1  研究背景
从国家宏观调控房地产市场方面来看，为遏制房价过快上涨的势头，2010年1～4月国家连续出台了楼市调控政策。2010年4月17日，国务院又出台了新“国十条”，“遏制部分城市房价过快上涨，切实解决部分城市居民住房问题。”由此可见，商品房市场将因为此次政府调控受到大幅度的影响，销售情况也不会像前几年需要摇号来排队买房，而且这一系列政策也很大程度了打压了一些炒楼者，限制了他们倒买倒卖，随便可以想买几套就买几套的现象，因此一大部分投资者也会将眼光投向未有限制的商业地产[1]。
从各大开发商来看，2010年主流房企年报中，不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2:8或3:7。而政府在商品房的一些列调控措施的相继出台也印证了这一现象的切实可行性。
1.2  研究目的及意义
1.2.1  研究目的
针对杭州酒店式公寓的现状，分析发现其中存在的问题，借鉴国外以及其他城市先进经验和失败案例的基础上提出解决问题的相关对策，旨在为杭州酒店式公寓的发展方向提出相关建议。
1.2.2  研究意义
由于去年年底开始到今年上半随着一系列针对房地产住宅市场过热的措施以及“国十条”的相继出台。这些政府出台的政策中包含了货币政策、财政政策等大幅度的抑制了顾客对住宅市场的投资消费，使得与住宅市场倒挂已久的商业地产终于迎来了暖流的迹象。在杭州也迎来了酒店式公寓供应的新一轮高峰。随着住宅市场的冷却，投资者眼光的转移到商业地产，使得杭州酒店式公寓的市场规模逐渐扩大，存在的类型日益增多，在房地产市场中迅速地抢占有了一定的份额。但是随着规模的扩大，问题也随之出现。因此本文研究的内容也具有以下意义：
1．分析杭州酒店式公寓的市场现状，帮组我们了解杭州房地产市场的最新动态。
2．分析解决杭州酒店式公寓存在的问题。市场上自称酒店式公寓的名目繁多，令人眼花缭乱、难辨优劣，产权纠纷与退房纠纷都很多。有的项目只是花钱挂一家知名酒店管理公司的名字做“顾问”，实际物业服务很差。这些情况对于真正意义的酒店式公寓在杭州的运营并非好事。杭州酒店式公寓市场鱼龙混杂，很多号称酒店式公寓的楼盘并没有专业的酒店配套服务。有些在售的“酒店式公寓”是宅地的“边角料”，还有一些是自留地项目和联建房，投资者需要充分考虑产权等方面的风险[2]。这些种种的问题都使得杭州酒店式公寓不能健康稳定持续的发展，所以制定一个行业标准，建立一个良好的运行体系至关重要。
1.3  研究方法及框架
1.3.1  研究方法
本课题的研究将本着理论与实践相结合的原则，主要采取以下方法：
1．文献调查法
通过图书馆和网络大量收集、阅读及整理借鉴国内外相关研究成果，分析杭州酒店式公寓的发展现状。
2．案例分析法
选取实际的案例，从实际案例中研究发现影响其销售的问题并得出相应的解决方法。
3．比较研究法
通过杭州和其他城市酒店式公寓的发展轨迹得出杭州所独特的特点。通过酒店式公寓和普通住宅、传统酒店的比较分析得出其能发展的自身特点。
4．实地调查法
走访杭城的酒店式公寓进行相关调查。