住宅产业化的问题与对策研究 ——以万科为例

摘要：近年来，住宅产业是我国促进国民经济增长的主要支柱产业，随着低碳的风起，传统建筑方式的住宅建设劳动生产率低、生产周期长，生产方式落后等问题更显而易见。因此当务之急是要推动住宅产业化的发展。本文以住宅产业化为研究对象，从住宅产业化的概念辨析入手，从多个角度指出我国发展住宅产业化的意义，并概括了我国及万科集团住宅产业化发展的过程和现状，得出我国住宅产业化目前仍面临着许多问题。在对比发达国家和万科集团发展的经验及启示后，分析住宅产业化应在标准化、产业链、个性化、技术体系、政府政策五方面来整合以推进住宅产业化的发展。 

关键词：房地产；住宅产业化；标准化；万科

The Research in the Problem and Countermeasures of Housing Industrialization
——As an example to WanKe Group

Abstract：In recent years, the housing industry is in the main pillar industry to promote economic growth. With the proposing of low-carbon, the problems of traditional building are more obvious, such as a low productivity, a production cycle, a outmoded production and so on. Therefore the urgent task is to promote the development of industrialization of our housing. Housing industrialization was taken as a research object in this article. The meaning of our development of housing industrialization in different angles was pointed out from the core concept of housing industrialization. The process and the status quo were summarized and we can know that the industrialization of our housing is in its infancy, and facing many problems. In contrast with the experience and insights of some developed countries and WanKe Group, the conclusion that we should promote the development of housing industrialization form standard, industry chain, personality, technology system and government policies was showed.

Key words：real estate; housing industrialization; standard; WanKe Group 

目  录

1  引言    1
1.1  研究背景及意义    1
1.2  研究方法及框架    2
2  综述    2
2.1  住宅产业化的概念及其意义    2
2.1.1  住宅产业化的概念    2
2.1.2  实现住宅产业化的意义    4
2.2  国内外研究现状    6
2.2.1  国内研究现状    6
2.2.2  国外研究现状    7
3  住宅产业化的发展及现状    8
3.1  住宅产业化发展的背景和历程    8
3.1.1  住宅产业化发展背景    8
3.1.2  住宅产业化发展历程    8
3.2  住宅产业化发展的现状    10
4  住宅产业化发展中的问题    12
4.1  标准化的缺失    12
4.2  产业链难以形成    12
4.3  标准化与个性化存在矛盾    13
4.4  技术要求高    13
4.5  对资金依赖性高    13
4.6  政府支持力不足    14
5  万科住宅产业化的启示    14
5.1  制定标准化    15
5.1.1  制定企业内控标准    15
5.1.2  建立宏观强制性标准制度    16
5.2  整合产业链    16
5.2.1  打造住宅产业联盟    16
5.2.2  采用自上而下的发展模式    17
5.3  在标准化与个性化及创新之间取得平衡    17
5.3.1  对客户的研究    17
5.3.2  部品的标准化和模块化    18
5.4  完善住宅产业化技术体系    18
5.5  出台激励政策奠定住宅产业化基础    19
5.5.1  出台住宅产业化优惠政策    20
5.5.2  建立住宅产业化和保障性住房的互促机制    20
6  结束语    21
6.1  本文主要研究结论    21
6.2  本文不足之处    21
参考文献    22
 

1  引言
1.1  研究背景及意义
2009年12月5日至7日，中央经济工作会议在北京召开。胡锦涛总书记在会上全面分析了当前国际国内经济形势，深刻阐述了加快经济发展方式转变的重要性和紧迫性。
随着我国城镇化、工业化进一步快速推进，人口不断向城市集中，住房建设和使用消耗的自然资源越来越多，土地、资源、环境的约束日益明显，节能减排面临的形势日益严峻。节约土地、减少二氧化碳及污染排放是落实科学发展观的要求，关系到经济社会可持续发展全局。在此背景下，经济工作会议在今后工作任务中重点提出了要“开展低碳经济试点，努力控制温室气体排放，加强生态保护和环境治理，加快建设资源节约型，环境友好型社会”。
然而，现阶段我国的住宅建设和消费依然存在着资源能源利用效率底下的问题。一是住宅建造以现场湿作业、手工操作为主，采用工业化方式生产的住宅比例较低，与发达国家存在较大差距。二是商品住房供应以毛坯房为主，装修二次污染和资源浪费给严重。三是单位消耗为相同天气条件下发达国家的2~3倍。
在资源环境压力不断加大，中央提出发展低碳经济，加快建设资源节约型、环境友好型社会的背景下，我国传统的住宅生产方式亟需向工业化转变。
分析中央经济会议提出2010年六年主要工作任务中涉及住宅产业的内容不多，主要包括一下几个方面：第一，政策依然鼓励合理的自住需求；第二，继续加大住房保障的建设力度，着力保障和改善民生；第三，放宽中小城市户口限制，推进城镇化，有利于房地产业发展。
通过以上三条分析可得出，中央确立的未来住宅产业工作重点落脚在加强保障性住房建设和城镇化推进过程中的住房配套建设。在城镇化的进一步加速发展中，必然带来大量的住房及配套需求。保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于标准化，同时节能环保要求高，适合产业化方式建造；同时，随着城镇化的发展和教育水平的普遍提升，大量农民工转变为产业工人，为住宅产业化提供了大量的技术劳动力支持。
在此背景下，住宅产业的发展也面临着新的机遇[1]。
我国住宅产业化起步较晚，在发展中还存在许多问题，万科作为响应中国住宅产业化的第一人，几乎与国家层面上的住宅产业化同时起步，因此万科住宅产业化的发展非常具有带有代表性。
在此背景与设想下，本文旨在分析和研究我国住宅产业化发展中遇到的主要问题，结合万科在此发展上的有效经验及现行的有效措施，为房地产企业及宏观发展住宅产业化的提出解决问题的对策，为推进住宅产业化的实现做好准备。
1.2  研究方法及框架
本文采用了理论研究和实证研究相结合、资料分析研究和比较对照研究三种方法，以万科为例对住宅产业化发展中的问题及对策进行了研究。图1为本文的研究框架。
 

图1  研究框架