流动性过剩对浙江省房地产价格的影响

摘要：宏观市场和银行系统的流动性过剩有很大一部分向房地产市场转移，造成房地产市场的流动性过剩。在流动性过剩年代，浙江省房地产价格出现了持续的非理性上涨。本文通过分析流动性过剩对房地产价格的作用机制发现：流动性过剩问题处在房价上涨作用链的最开端，是房地产价格上涨的根本原因。政府需要从流动性过剩这一角度入手，着眼于“截源”与“分流”两个方面，切断推动房地产价格上涨的资金根源，控制房地产价格非理性上涨现象。

关键词：流动性过剩；房价上涨；截源;分流；作用机制

How Liquidity Influence the Real Estate Prices in Zhejiang Province

Abstract: A big part of excess liquidity in macro market and banking system has transferred into the real estate market.As a result, the real estate market becomes liquidity excess.Continuous irrational rise of real estate prices in Zhejiang province appeared.This article analyses the mechanism between excess liquidity problems and irrational rise of real estate prices.It found that liquidity problem is the root cause of the irrational price rise and locate in the beginning of the price rise chain.The government should pay attention to excess liquidity.Focusing on "intercepting source" and "distributary", cut funding source that promote real estate prices and control the phenomenon of real estate prices irrational rising.

Key words: liquidity; prices rise; cut source; distributary; mechanism 
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目  录

1  引  言    1
2  流动性过剩及其表现    1
2.1  宏观市场流动性分析    1
2.1.1  货币投放量增速快    1
2.1.2 “双顺差”造成外汇储备过于庞大    2
2.1.3  CPI价格指数上涨压力大    2
2.2  浙江银行系统流动性分析    3
2.3  浙江房地产市场流动性分析    4
2.3.1  浙江房地产行业资金充裕、总开发投资金额高    4
2.3.2  浙江省土地开发面积大、土地购置费用高    4
3  银行和宏观市场流动性过剩传导向房地产市场    5
3.1 银行系统资金流向房地产市场    5
3.2 宏观市场过剩货币投放流向房地产市场    6
4  浙江省房地产价格持续上涨    7
5  流动性过剩对浙江房地产价格上涨作用机制的分析    8
5.1  用现金交易学说解释房价上涨    9
5.2  流动性过剩导致的成本推动型价格上涨    10
5.2.1  CPI上涨对房价的影响    10
5.2.2  流动性过剩提高土地购置费用对房价的影响    11
5.3  流动性过剩下房地产供需变化对房价的影响    11
5.3.1  “财富效应”和“货币幻觉”带来的房地产需求增加    11
5.3.2  流动性过剩促使利率下降导致房地产需求增加    12
5.3.3  流动性过剩促使投机需求旺盛    13
6  基于流动性过剩视角下调控房价的建议措施    14
6.1  利用货币政策等宏观调控手段减少货币投放量    14
6.2  促进GDP增长由对外贸易和投资拉动向消费拉动转型    15
6.3  促使过剩的资金流向住房保障体系    15
6.4  完善股市等资本市场以增加投资渠道    15
7  研究主要结论及展望    16
主要参考文献    17
 
1  引  言
流动性过剩是指货币发行量超过了实体经济所需要的货币量而产生的经济现象[1]，2007年以来，我国一直推行宽松的货币政策，曾出现M2（流通中现金，支票存款，储蓄存款，政府债券的总合）投放量增速持续10个月高于中央银行16%的目标值，宏观经济货币供给量居高不下，通货膨胀风险剧增。为寻求资产的保值增值，人们愿意把自己的储蓄投入到房地产市场，宏观市场的流动性转移到房地产市场上来；由于房地产企业的高盈利性，又与地方政府的政绩有着千丝万缕的联系，银行愿意放贷给房地产企业，银行系统的流动性也转移到房地产市场上来了。总的来说，房地产市场就像是一个巨大的资金避险池，其有天然的流动性分流能力，房地产企业“不差钱”，有能力出“天价”买地，能吸引投资者争先恐后的投资，房价也随着房地产市场成本的提高、房地产供需的失衡而高涨，“房价高”、“投资热”一时成为十分盛行的名词。据浙江省统计年鉴数据显示，浙江房地产市场开发投资总额从2004年的1353亿元到2009年的2254亿元，增加了70%，正是在这6年间，浙江省商品房均价几乎涨了一倍，房地产业资金的过剩无疑是导致浙江省房地产价格上涨的重要因素。

2  流动性过剩及其表现
2.1  宏观市场流动性分析
宏观市场流动性过剩是指宏观经济货币投放量过剩，货币的供应量快速增加，从而导致物价和资产价格上升的一种现象。中国2008年以来一直推行宽松的货币政策，在通货膨胀压力下，2011年调整为稳健的货币政策，大量货币投放于经济体系之中，流动性过剩问题凸显了出来[2]。
2.1.1  货币投放量增速快
根据国家统计局数据显示（见表2.1），从2007年到2010年，中央银行向宏观市场投放的广义货币量（M2）从403442.2亿元增加到7258800亿元，每年都有16%以上的同比增长，2009年的投放量更是增长了27.7%，在宽松的货币政策下，宏观市场积累了越来越多的流动资金。然而GDP的增长速度并没有赶上货币投放量（M2）的增长，据国家统计局统计（见表2.1），2007年到2010年，GDP从257306亿元上升到397983亿元，中国一跃成为世界第二大经济体，