关于我国开征物业税的难题与对策

The Property Tax Of Our Country On Problems And Measures

摘  要
物业税是世界绝大多数国家普遍开征的税，是各国地方政府财政收入的重要来源。近年来，物业税制的改革在国际上受到广泛地关注和重视。在中国，随着个人私有财产特别是房地产地位的不断提升以及现行房地产税制缺陷的不断暴露，物业税的开征被提上议事日程。中共中央十六届三中全会在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出:“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”中央高度重视物业税,是与它在国民经济中的重要性日益凸显分不开的，开征物业税可以说将是近几年来国家财税改革的重中之重。
论文针对我国物业税制的概况谈起，分析了现阶段物业税在我国开征存在的主要问题，由此引出开征物业税的必要性及现实意义。对于物业税的开征，国外有很多成功的经验值得我们借鉴，本人在总结国外经验和前人研究成果的基础上，从我国的实际情况出发，对物业税的制度设计及相关配套措施进行了详细的分析，并提出一些设想，最后对由物业税的开征所引起的一系列问题发表了自己的看法。

关键词：物业税；财产税制；房产税
 
Abstract
Property tax is one of the world's most countries levy taxes, is that countries where an important source of government revenue. In recent years, property tax system reform in the world have been widely concerned. In China, with individual private property, especiallthe rising status of real estate and the current real estate tax system defect exposed continually, the property tax levying up on the agenda. At the third plenary session of the centralcommittee of the communist party in "about improving the system of market economy of a certain number of problems" decision "implementing expressly proposed: the urban construction tax and fee reform, when conditions of real estate levy norms of the property tax, corresponding to cancel the charge." The central attaches great importance to the property tax, is with it in the national economy growing importance highlights inseparable, collecting the property tax say will be in last few years the national finance and taxation reform priority. 
Thesis aims to our country's property tax, analyzes the present situation about the property tax levy in our country, the main problems of the property tax levy presented.on this necessity and realistic significance. For the property tax levying abroad have a lot of successful experience, I worth our using for reference in summary of foreign experience and previous research results from China, on the basis of the actual conditions of the property tax system design and relevant measures to carry on the detailed analysis, and put forward some proposals, finally to by the property tax levying a series of problems caused by voiced their opinions. 

Keywords: property tax;Property tax,;Real estate 

 
目  录
摘  要    I
Abstract    II
1绪 论    1
1.1研究背景    1
1.2研究的目的和意义    1
1.2.1研究的目的    1
1.2.2研究的意义    2
1.3国内外研究现状    2
1.3.1国外研究现状    2
1.3.2国内研究现状    3
1.4研究内容与方法    3
1.4.1研究内容    3
1.4.2研究方法    4
2物业税的理论依据    5
2.1物业税的含义及特点    5
2.1.1物业税的含义    5
2.1.2物业税的特征    5
2.2物业税设计的理论基础    6
2.2.1公平论    6
2.2.2税制完善论    6
2.2.3财政收入论    7
2.2.4受益论    7
2.2.5资源配置论    7
2.3 本章小结    7
3开征物业税的必然性分析    8
3.1开征物业税的必要性    8
3.1.1房地产中税费管理的需要    8
3.1.2调节收入分配差距的需要    9
3.1.3地方财政稳步增收的需要    9
3.2开征物业税的可行性    9
3.2.1有一定的法律基础    9
3.2.2有一定的理论为依据    10
3.2.3社会舆论基础较好    10
3.2.4财政收入增长提供了经济保障    10
3.3本章小结    11
4我国开征物业税的难题    12
4.1产权障碍引发开征物业税难题    12
4.1.1地产与房产权分离不适宜征物业税    12
4.1.2城市多种房产并存导致征收困难    12
4.2财政体制不完善引发开征物业税的难题    13
4.2.1土地批租制度不适宜物业税的开征    13
4.2.2地方政府缺乏征收的积极性    14
4.3房地产评估体系发展不完善    14
4.3.1物业税的税负水平难以确定    14
4.3.2税基评估的责任划分难以确定    14
4.3.3评估机构良莠不齐    15
4.4相关配套法律不完善    15
4.4.1不动产产权登记制度不够完善    15
4.4.2征管制度不完善增加征收难度    16
4.5本章小结    16
5有效制定物业税政策的若干建议    17
5.1明晰土地产权，理顺产权关系    17
5.1.1明确纳税人解决产权归属问题    17
5.1.2打破城乡土地产权二元结构    18
5.2完善我国财政体制    18
5.2.1对房屋的保有进行征税    18
5.2.2将物业税设为地方税调动地方政府积极性    19
5.3完善物业税评估体系    20
5.3.1统一评估体系    20
5.3.2规范评估行为    20
5.3.3建立高素质评估队伍    20
5.4完善开征物业税必备的法律法规    20
5.4.1完善我国不动产登记制度    21
5.4.2制定并完善物业税法    21
5.4.2完善我国税收征管制度    21
5.5本章小结    22
结  论    23
参考文献    24
致  谢    26
 
1绪 论
1.1研究背景
目前，世界上大多数市场经济比较成熟的国家都有面向房地产课税的税种。特别是在欧美发达国家，物业税作为一项重要税种已有很长的历史。在美国，并没有单独征收的物业税，其物业税是包含在财产税里面的，其中对土地和房产等不动产所征收的一般财产税即相当于我们所讲的物业税。美国的一般财产税是地方税的一种，通常由州政府和地方政府共同分享。[1]虽然物业税在州政府财政收入中占很小比例，但却是地方政府最重要的收入来源。我国现行房地产税制相对完整但比较复杂，分布于房地产开发建设、交易和保有等各个环节，从广义上讲，房地产税包括土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、营业税等十几个税种，它们对于统筹房地产市场管理，提高房地产使用效率，贯彻国家房地产政策和控制固定资产投资规模等方面发挥了积极作用。但毋庸置疑的是，目前房地产税制体系的设计也存在着缺陷和不足，特别是开发与交易环节税种偏多，税负偏重，存在着因税种交织而导致重复征税的现象。而针对保有环节则税种较少，致使其调节职能和统筹职能未能随着我国社会和经济的发展而加强，呈现出弱化的趋势。我国自2013年以来便出现了征收物业税的提法及相关研究。以国家财税部门为主的多个部门以及社会各界专家、学者及研究机构都给予高度关注并就进一步深化房地产税制改革进行了深入广泛的研究。到2019年，国务院公布了《国务院批转发展改革委关于2019年深化经济体制改革意见的通知》，《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。与以前物业税在北京、深圳等地“空转”不同，此次是国务院首度将物业税提到政府的议事日程，表明了中央决策层对物业税的关注。
鉴于此，本文在物业税理论研究基础之上，对我国开征物业税中存在的障碍和难题进行归纳，并运用管理学、经济学等相关学科的知识，对这些问题的成因加以阐释。意见也好，看法也罢，这只是我对于我国开征物业税的必要性及有效实施物业税的拙见。
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
在市场经济条件下,国内外的相关成功经验表明,房地产市场的健康发展离不开高效完备的税收制度。但我国现行房地产税制存在着诸多弊端，如税权划分不清、税种设置不完整、计税依据和征收范围不合理、税收政策不统一、配套的辅助制度不健全等问题，使其难以适应市场经济条件下房地产健康、有序发展的需要,而开征物业税则是解决这一问题的必然选择,也是我国新一轮税制改革的重要内容。开征物业税是税费改革的大势所趋，因而研究与物业税相关的问题具有十分重要的理论意义和实践意义。物业税的开征可以实现现有税种的有效整合，有利于推动我国内外税制统一的进程，可以抑制地方政府的短期行为、实现地方财政收入稳步增收，可以达到调节个人收入分配，缩小贫富差距，维护社会稳定的效果。但物业税在我国的实施存在着很多障碍和难题，比如房地产评估制度不完善，土地制度不适宜开征物业税，税基评估的责任划分难以确定，相关配套法律也不健全，地方政府的积极性不高等，而理论界对这些问题的研究还不够系统完善，由此产生了笔者立论的念头：通过对我国开征物业税的必要性及其相关理论的研究，从理论到实践，分析研究我国开征物业税的障碍，探索我国有效实施物业税制度的方法等指导思想与原则，系统、有针对性地提出开征物业税的合理化建议。
1.2.2研究的意义
1.2.2.1理论意义  由于物业税是财产税的一种，随着经济的不断发展，财产税必然成为各国征税的重点，物业税政策的制订及实施，将涉及社会各界，影响
深远。但有关物业税的开征还存在着诸多问题，一直有争议，这也是物业税至今未能制订细则和开征的部分原因。国内外理论界对物业税的研究很多，但我国的物业税研究效果不明显，对物业税的实际指导都很不到位。而理论对实践具有指导意义。所以，通过研究物业税的理论及在我国开征的障碍分析，可以为现实物业税在我国有效实施的理论指导。
1.2.2.2实践意义  物业税制度在西方发达国家已经很成熟，我们可以分析他们的一些实践活动，并根据本国国情，有选择的加以借鉴、运用到本国物业税制度的实践工作中。鉴于此，论文立论的实践意义也就显现出来，它是推动并实现有效实施物业税的重要途径，并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求，减少在消费端的不合理的需求，减少房地产资源闲置，引导房价回归到稳定理性的价格区间，促进房地产市场的健康发展[2]